01
Plan i ograniczenia
Co prawo mówi, że można na tej działce zbudować, i co wyklucza. Najważniejszy blok — bo decyzje urzędu są wiążące.
MPZPDecydujące
Miejscowy Plan Zagospodarowania
Czytamy uchwałę gminy zdanie po zdaniu i wyciągamy: przeznaczenie strefy, parametry zabudowy, wysokość, intensywność, kąt dachu, linie zabudowy.
→ B5.MN — zabudowa jednorodzinna
→ min. 1000 m² · front 20 m
→ dach dwuspadowy 20–45°
StudiumDecydujące
Studium / Plan Ogólny Gminy
Kierunki zagospodarowania gdy MPZP nie obejmuje działki. Decyduje, czy w przyszłości w ogóle da się tu coś budować.
→ strefy funkcjonalne
→ wskaźniki rozwoju
→ rezerwy pod drogi
PozwoleniaWażne
Pozwolenia w okolicy
Rejestr wniosków, decyzji i zgłoszeń (GUNB). Pozwolenia na budowę z 3 lat w buforze 200 m — pokazuje, co realnie urząd akceptuje w okolicy.
→ decyzje WZ
→ pozwolenia · zgłoszenia
→ samowole · nakazy rozbiórki
EwidencjaWażne
Ewidencja Gruntów i Budynków
Klasyfikacja użytku (R, B, Ł, Ls), klasa bonitacyjna gleby, struktura własności. Decyduje, czy potrzebne odrolnienie.
→ klasa I–VI
→ grupa rejestrowa właściciela
→ struktura sąsiedztwa
ZabytkiWażne
Ochrona konserwatorska
Narodowy Instytut Dziedzictwa — strefy ochrony konserwatorskiej, zabytki archeologiczne, układy ruralistyczne.
→ rejestr zabytków
→ strefy ochrony A/B/E
→ stanowiska archeologiczne
NaturaWażne
Formy ochrony przyrody
Natura 2000, parki krajobrazowe, rezerwaty, obszary chronionego krajobrazu — dane GDOŚ.
→ Natura 2000 OSO/SOO
→ park krajobrazowy
→ pomnik przyrody · 50 m
02
Środowisko i zagrożenia
Co może uniemożliwić budowę albo podnieść jej koszt. Zalewy, osuwiska, słabe grunty, hałas drogowy, smog, azbest u sąsiada.
PowódźDecydujące
Mapy zagrożenia powodziowego
Strefy Q0,2% / Q1% / Q10%. W strefie zalewowej bank nie da kredytu, ubezpieczenie drożeje 5×.
→ Q1% — woda 1 raz/100 lat
→ strefa zagrożenia Q10%
→ głębokość zalewu w m
WodyWażne
Jakość wód powierzchniowych i podziemnych
Stan ekologiczny i chemiczny zlewni oraz wody gruntowe — ważne dla studni i ścieków.
→ stan ekologiczny zlewni
→ wody gruntowe
→ cele środowiskowe
OsuwiskaDecydujące
System Osłony Przeciwosuwiskowej
Osuwiska aktywne i zagrożone w buforze 1 km. Na osuwisku fundamentowanie palowe + 30–60% droższe.
→ osuwiska aktywne
→ tereny zagrożone
→ kategoria geotechniczna
GeologiaWażne
Geologia inżynierska
Kategorie gruntów, nośność, poziom wód gruntowych. Decyduje o typie fundamentów i kosztach piwnicy.
→ kategoria gruntu I–IV
→ piaski · gliny · iły
→ wody gruntowe — głębokość
PowietrzeWażne
Jakość powietrza
Stacje monitoringu i interpolacja przestrzenna. Roczne stężenia PM2.5, PM10, BaP, benzenu.
→ PM2.5 · BaP · benzen
→ normy roczne UE
→ sezon grzewczy ↑
HałasDecydujące
Hałas drogowy
Strategiczne Mapy Hałasu wokół dróg krajowych + dane OSM dla lokalnych. Norma dla zabudowy mieszkalnej 65 dB.
→ dzień-wieczór-noc
→ noc · 55 dB próg
→ izolinie 50/55/60/65 dB
LasyWażne
Lasy Państwowe — wydzielenia
Wydzielenia leśne sąsiadujące z działką — wpływ na linię zabudowy (12 m od lasu) i ryzyko pożarowe.
→ las gospodarczy
→ rezerwat · ochrona
→ przylegający bór
AzbestKontekst
Baza Azbestowa
Inwentaryzacja krajowa. Wyroby azbestowe na sąsiednich działkach — ryzyko zdrowotne podczas rozbiórki.
→ eternit na dachu sąsiada
→ rok produkcji
→ plan unieszkodliwienia
GlebaKontekst
Mapa glebowo-rolnicza
Klasy bonitacyjne gleb i kompleksy rolnicze. Wpływa na koszt wyłączenia z produkcji rolnej i odrolnienia.
→ kompleksy rolnicze
→ klasy I–VI
→ wartość rolnicza terenu
03
Sieci i ewidencja
Czy media są przy granicy działki, ile będzie kosztowało przyłącze, kto jest sąsiadem. Z dokładnością ±1–2 m z urzędowych map uzbrojenia.
Mapa sieciDecydujące
Wodociąg, kanalizacja, gaz, prąd
Krajowa ewidencja sieci uzbrojenia. Wodociąg, kanalizacja, gaz, prąd, ciepło, telekomunikacja. Mierzymy odległość każdej sieci od granicy działki.
→ woda · 2,3 m od granicy
→ gaz · 1,9 m
→ prąd · 0,7 m
Linie WNDecydujące
Linie wysokiego napięcia
Polskie Sieci Elektroenergetyczne — linie najwyższego napięcia (110/220/400 kV). Pas eksploatacyjny 20–80 m — strefa, w której nie postawisz domu.
→ linia 110 kV · pas 30 m
→ GPZ · 200 m strefa
→ pole elektromagnetyczne
ŚwiatłowódWażne
Internet światłowodowy
Punkty adresowe z gotowym przyłączem ≥100 Mb/s i operatorzy w okolicy. Dane CPPC + GUGiK.
→ Orange / NEXERA / inni
→ odległość do najbliższego
→ koszt doprowadzenia
EwidencjaWażne
Sąsiedzi · ewidencja gruntów
Tabela 5 najbliższych działek: ID, powierzchnia, użytek, grupa rejestrowa, ślad zabudowy z OSM.
→ osoba fizyczna · gr. 7
→ komunalne · gr. 4
→ budynki · OSM
OSMKontekst
Zabudowa istniejąca (OSM)
OpenStreetMap + BDOT10k. Dominująca oś kalenic, mediana wysokości i powierzchni domów w buforze 100 m.
→ oś kalenicy NNW–SSE
→ mediana 138 m²
→ mediana 2 kondygnacje
04
Geometria i teren
Jak fizycznie wygląda Twoja działka i co da się na niej postawić. Wszystko z numerycznego modelu terenu 1 m i ewidencji geodezyjnej.
GeometriaDecydujące
Geometria działki (PL-1992)
Powierzchnia, obwód, wierzchołki w EPSG:2180, bbox, wskaźniki kształtu — z ewidencji geodezyjnej GUGiK.
→ 998 m² · 7 wierzchołków
→ bbox 97×65 m
→ Ck=0,78 — kompaktowa
Model terenuDecydujące
Numeryczny Model Terenu 1 m
Mapa nachylenia, profile podłużne N–S i E–W, deniwelacja, kategoria geotechniczna 1–3 — z lotniczego skanu laserowego GUGiK.
→ nachylenie max 0,5°
→ deniwelacja 0,1 m
→ profile co 1 m
ObliczeniaWażne
Realna powierzchnia zabudowy
Po odjęciu linii zabudowy — prostokąt zabudowy, ile zmieści się typowych domów 8×12 m, kostka maksymalnej kubatury.
→ prostokąt 20,9×25,6 m
→ ~4 domy 8×12 m
→ PUM po MPZP
OrtofotoKontekst
Ortofotomapa GUGiK
Aktualne zdjęcie satelitarne wysokiej rozdzielczości z naniesionym konturem działki, centroidem i wierzchołkami.
→ zdjęcie z lotu ptaka
→ kontur · centroid
→ rozdzielczość ~25 cm
05
Otoczenie i klimat
Co jest dokoła działki w promieniu kilometra: szkoły, przystanki, lotniska, klimat, słońce.
OSMWażne
Infrastruktura społeczna
Szkoły, przedszkola, sklepy, kościoły, urzędy, przychodnie — odległości w linii prostej i pieszej.
→ szkoła 438 m
→ przystanek 385 m
→ apteka · sklep · kościół
OSMWażne
Pobliskie przystanki i stacje
Najbliższe przystanki autobusowe, kolejowe i tramwajowe wokół działki — z OpenStreetMap. Pokazujemy ich nazwy i odległość pieszo.
→ nazwa przystanku
→ odległość w linii prostej
→ rodzaj komunikacji
ULCWażne
Lotnictwo cywilne
Urząd Lotnictwa Cywilnego. Lotniska, lądowiska, strefy CTR, ograniczenia wysokości w pasach podejścia.
→ CTR Warszawa
→ lądowisko sanitarne
→ ograniczenie wysokości
PVGISKontekst
Potencjał fotowoltaiczny
JRC PVGIS-SARAH3. Roczna produkcja energii z 1 kWp dla tej lokalizacji + optymalny kąt nachylenia.
→ 1041 kWh/kWp · rok
→ optymalny kąt 35°
→ azymut południowy
NASA POWERKontekst
Klimatologia · normy miesięczne
Średnie temperatury, opady, wiatr, nasłonecznienie z 30 lat. Dane do projektowania izolacji i retencji.
→ temp. min/max miesięczne
→ opad · suma roczna
→ prędkość wiatru 10 m
06
Rynek i demografia
Ile ta działka jest realnie warta, kim są ludzie wokół. Z BDL GUS i Spisu Powszechnego 2021.
RCNDecydujące
Wycena działki (rynek lokalny)
Rejestr Cen Nieruchomości — anonimizowane ceny z aktów notarialnych w buforze 1,5 km. Liczymy medianę zł/m² i pokazujemy liczbę transakcji.
→ mediana zł/m²
→ liczba transakcji w buforze
→ mapa transakcji
BDL GUSWażne
Statystyki gminy GUS
Bank Danych Lokalnych — 28 wskaźników gminy: ludność, gospodarka, rynek lokalny.
→ 28 wskaźników gminy
→ ludność · gospodarka
→ rynek lokalny
NSP 2021Ważne
Spis Powszechny 2021
GUS Geostat. Liczba mieszkańców w siatce 1 km wokół działki — z ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego.
→ ludność w siatce 1 km
→ gęstość zaludnienia
→ źródło: GUS Geostat
30+
państwowych źródeł danych
MPZP, ISOK, GIOŚ, BDL…
12
obszarów oceny
od dostępu do drogi po hałas
5
scenariuszy inwestycyjnych
dom · bliźniak · szereg · blok · usługi
100
stron raportu PDF
mapy · tabele · cytaty z uchwał
GdzieLezyProblem.plCzytamy 30+ rejestrów państwowych i mówimy Ci, czy działka jest warta swoich pieniędzy.
Raporty to wskazówka, nie zastępują operatu geodezyjnego ani porady prawnej.
© 2026 GdzieLezyProblem.pl · NIP 6521693463